金沢の土地探しで気を付けるポイント

2018年11月24日

● 金沢でマイホーム 土地探しで気を付けるポイント

ライフラインの確認をしておく

お目当ての土地を絞り込み最終的に土地の値段交渉になった時、その他購入後に必要になってくるものが無いか?を確認してみましょう

ライフライン

上水や下水の引込は終わっているのか? 都市ガスが必要であらばその引込は?上記画像のような公共枡や水道メーターが見当たらない時はそれらの引込が土地購入後に必要なのか?を確認しておきましょう。

敷地境界線の確認をしておく

民民境界線、(お隣の敷地との敷地境界線)キッチリとしておく事が後々のトラブル回避になります。いくつもの隣地と接している場合は特にです。隣地の全ての方とです。

境界線付近にある工作物(擁壁、CB塀等)がどちらの所有か?の確認もシカリです。

最近はあまり見かけませんがCB塀の中心線が境界線なんてこともあります。

※境界をハッキリさせようと言うときの専門家は土地家屋調査士さんです。(不動産屋さんにお願いしたとしても実際に処理するのは土地家屋調査士さんです)土地の登記にも関わってきます。

現地を確認しておく

しっかりと見ることで一般の方でも??ってな事は見えてきます。ネットで検索しただけで解ったつもりになってるこありませんか?百聞は一見にしかずデス。 当たり前の事ですが相場よりも坪単価が安ければ何か?あると思って下さい。 その何か?をカバーしようとする・・・と

①知恵や発想で解消できる事(費用が発生しない)と

②敷地に関する工事が出てくる事(費用発生)があり、

後者の場合は 無論、総予算も膨らんでしまう訳です。相場より単価の安い土地+外構工事が結局高くつくという事に成りかねません。

予算が厳しい時であれば容積率、建蔽率に敏感になりましょう

土地からお探しの方には土地と建物合わせて○千万円という予算がある事でしょう。こじんまりした敷地を目一杯活用して予算を有効に消化する。予算を土地にかけるのか?上物(家)にかけるか?

その目安として例えばトータルの予算が3千万円の家づくり計画の場合。

土地には1千万円、建物その他の諸費用合わせて2千万円このくらいの予算の比率にする事をお勧めします。

こじんまりした敷地の広さ。建物の必要延べ床面積が判れば最低限必要な敷地の広さも建蔽率、容積率等の計算で算出できます。ただ、現状+将来設計で増築が必要になってくる予定はないのか?も合わせて検討が必要です。建築予定地の容積率や建蔽率というのは資金計画のポイントのひとつになります

やはり気になるコストにも影響する地盤の状況

あまりにも軟弱な地盤、最初から知ってたら避けたいですよね。ある程度の情報なら調べる事ができますヨ

ある程度の情報とは『周辺一帯の状況からおそらく柱状改良までは必要ないであろう』『悪くても1mの表層改良で済むでしょう』という程度のものです。 もちろん、最終的にはきっちりと地盤調査が必要です!

※当事務所では地盤調査は表面波探査法で行っています。

旗竿敷地はどうなの?(北陸編)

北陸は1世帯当たりの自家用車の所有台数が高いところ、おまけに雪が積もる。言わんとする事は車の出し入れは毎朝、毎晩の事間違いなく夫婦げんかの元になります。 おススメしません!車の所有がこの先を見据えても1台限りであれば話は別ですが

但し旗竿の旗の部分が50坪以上ある時は再考の余地ありです。

敷地と前面道路の関係はどうなってないといけないのか?

建物を建てる為の敷地は4m以上の幅員がある道路に接していなければいけません。(4mに満たない道路に接している場合はその道路中心線から2m後退したラインが境界線になります。)セットバックとも言います。 そして、接していなければいけない距離は2mです。逆に2m接していれば良いのです。と言う事で旗竿敷地なるものが存在するのです。

【市街化区域】全ての用途地域で住宅が建てれる訳でない

都市計画法で(都市計画区域)と(都市計画区域外)があります。住宅建築可能な方は(都市計画区域)。その中に【市街化区域】と【市街化調整区域】があり基本的に住宅が建築可能なのは【市街化区域】となります。市街化区域の中に今度は12の用途地域が定められています。 それぞれ建築できる建物用途が規定されています。と言う事で旗竿敷地なるものが存在するのです。

□ 第一種低層住居専用地域

□ 第二種低層住居専用地域

□ 第一種中高層住居専用地域

□ 第二種中高層住居専用地域

□ 第一種住居地域

□ 第二種住居地域

□ 準住居地域

□ 近隣商業地域

□ 商業地域

□ 準工業地域

□ 工業地域

■ 工業専用地域

この中の【工業専用地域】でだけは住宅の建築はできません。(一戸建て、共同住宅)住宅用地を探している人に【工業専用地域】を紹介する不動産会社もないでしょうが、最低限の知識として備えて下さいネ。

ネット公開される前の土地情報を探すには(金沢市近郊編)

基本ネット上で公開されている物件が表に出ている情報の全てです・・・不動産会社Aさん

表に出ていない情報というのは無いとのこと。ただその前段階の話と言うのは個々に持っているはず(持っている不動産屋さんは)それもタイミングですが 金沢近郊で近年 見受けられるのは宅地を造成して数区画~売りに出している。私の自宅の近燐でも田畑を宅地に替えていると言う印象です。あとは団塊の世代が最初に根を下ろした住宅街の築30~40年経過住宅が空き家となりそれが2件、3件と連なって解体。そこを改めて更地にして売りに出す。

不動産屋Bさん曰く。目当ての土地の近隣の不動産屋さんを巡るよりも田畑を買って宅地造成やミニ開発を行う会社に行った方が成形な土地を探している人には良いとのことです。

大人気!南入りの敷地で気をつけること

折角購入した南入りの敷地、南側に庭を配して明るいリビングにしたいですね。ただ敷地の条件にもよりますが気をつけて頂きたい事をお話しておきます。 ひとつめはプライバシーの確保。前面道路との位置関係、距離南側リビングの大きな窓とのです。 目隠し塀を設置したり、ワンクッションになる庭を配して前面道路との距離を離したり何かしらの策を設計の段階で考えましょう! ふたつめは強すぎる夏の日差し。日射遮蔽の策、庇など対策が必要です。

北入りの敷地は住宅を建てるのには向いてないのか?

同じエリアの同じ広さ形だとすると一般的には坪単価が安いのは北入りの敷地です。なぜか?2つを比べると北入り敷地は人気がないからに他なりません。日本人は南向きが大好きです。(冗談はさておき) 実際は南入り、北入りのその一点だけを取っての話などできません。 その敷地にどんな住まいが建てれるのか?を考えなければ答えは出ないと思っています。 街なかであれば隣地の状況でも大きく関わってきます。そして北入り敷地の場合大きなポイントは南、もしくは南東に庭が取れるか?です。 敷地の形状、大きさ、そこに駐車スペース住宅の間取りプランを収めてみる その上で南側に庭を配する事ができれば心地よい暮らしに向けて一歩前進です。

前面道路の幅員要注意

金沢の街なかで土地を探す場合。こんな条件の良い地域で何でこんなに安いの?ってことは良くあります。必ず現地を確認してください。相場より坪単価が明らかに安い時は要注意。前面道路が4mを切っている事が多いです。 3.5mならまだ使えそうかな?車を実際に通してみて下さいね。

臭気は風に乗ってやってくる。

お目当ての土地が見つかったら現地を確認。行って見るだけでは判らない情報もできるだけ集めましょう。 町内のゴミ収集場所も要チェックのひとつ。季節の風に臭気が乗ってやってくる。(住んでみて気づくでは遅いですね) 近所のラーメン屋のとんこつのにおいが生理的に合わなかった。(毎日の事ですもんね) 町はずれだと鶏舎、養豚場、牛舎・・・。金沢も町はずれだと肥溜めが子供の頃はあったなぁ 気をつけよう!離れていても風に乗ってやってくる臭気

本当に住みたいと思う土地に巡り合うには

土地探しをして最終的に購入に至るまでの道は大きく分けると二つになります。

①本当に住みたいと思える土地に巡り合う

②何らかの妥協をして土地を購入する。

探し始めたその時点で完璧な物件に巡り合うのは稀(まれ)であると思った方が良いです(すべてはタイミング) いくつもある希望条件に合致する土地を時間を費やして腹を括って探す覚悟が必要になります。 (長い間住むことになるのですから二年や三年くらいかけてもイイ)くらいのある意味、開き直りです。 しかしタダ待つだけでは難しい何よりも情報収集、小まめな情報収集。良い条件の土地は情報には競争相手も多い。

②何らかの理由で妥協するとは書きましたがお勧めは(妥協とは言わず)要望の80~90%が叶えば良しとする。 その際、要望には優先順位をつけておきましょう。情報を客観的に整理する為にも必要です。いくつもある情報に惑わされず本スジだけは見失なわない様に。

土地が見つりましたか?

いろんな土地があります、四角い土地、細長い土地、高低差があったり。

フルオーダーの注文住宅だから土地に合わせた家づくりができます。

こちらで変形敷地の成功例もご覧いただけますよ!

 


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