金沢の土地探し、建蔽容積率、道路巾、地盤、マイホーム予算に関わるポイント

2019年5月4日

● 金沢の土地探し、前面道路巾、建蔽・容積率、地盤など注文住宅の建築予算に関わるポイント

 

こんにちは、進藤裕介(しんどうゆうすけ)です。

金沢の土地探しで、安くて良い土地を探し出す為に、抑えておかなければいけない、ポイントがあります。

これらのポイントを抑えれば、あなたの予算内でマイホームが建てれますよ♪

前面道路巾、建蔽率や容積率、地盤など坪単価に関わることもあります。

外構工事や地盤改良工事など建築工事費用・予算に響いてくることもあります。

憧れのマイホームで暮し始めてからの、近隣住人とのお付合いを良好に築いていく為にも必要です。

金沢の土地探し、前面道路巾、建蔽・容積率、地盤の確認で予算内のマイホームが建てれます。

現地を確認しておく

ライフラインの確認

お目当ての土地を絞り込み最終的に土地の値段交渉になった時、その他購入後に必要になってくるものが無いか?を確認してみましょう

ライフライン(上下水道、ガス、電気など)

上水や下水の引込は終わっているのか? 都市ガスが必要であらばその引込は?上記画像のような公共枡や水道メーターが見当たらない時は、それらの引込が土地購入後に必要なのか?を確認しておきましょう。

敷地境界線の確認

民民境界線、(お隣の敷地との敷地境界線)キッチリとしておく事が後々のトラブル回避になります。いくつもの隣地と接している場合は特にです。隣地の全ての方とです。

境界線付近にある工作物(擁壁、CB塀等)がどちらの所有か?の確認もシカリです。

最近はあまり見かけませんがCB塀の中心線が境界線なんてこともあります。

※境界をハッキリさせようと言うときの専門家は土地家屋調査士さんです。(不動産屋さんにお願いしたとしても実際に処理するのは土地家屋調査士さんです)土地の登記にも関わってきます。

隣接住戸との関係を確認

東西南北、敷地に接する隣家の具合も確認しておきましょう。

(ここはプロ目線ですが)敷地境界線からの離隔距離、南側の陽当たり、西日を遮ってくれるお宅があるなし、朝陽は拝めるのか?風の通りぬけはどうなのか?からはじまり、プライバシーが保たれる為の窓の配置、隣家の駐車スペースとの関係などなど

金沢市郊外のここ20年くらいで開発されたところであれば、ある程度敷地に余裕があってそれほど気にすることはありません。

街なかの掘り出し物の土地の場合は、これらを考慮してマイホームの計画を進めることが必要です。

建築工事費にも影響する地盤の状況

あまりにも軟弱な地盤、最初から知っていたら避けたいですよね。

ある程度の情報なら調べる事ができます。

ある程度の情報とは『周辺一帯の状況からおそらく柱状改良までは必要ないであろう』『悪くても1mの表層改良で済むでしょう』という程度のものです。

もちろん、最終的にはきっちりと地盤調査が必要です。

※当事務所では地盤調査は表面波探査法で行っています。

実際に足を運ぶ

現地をしっかりと見ることで一般の方でも??ってな事は見えてきます。

ネットで検索しただけで解ったつもりになってるこありませんか?百聞は一見にしかずデス。

当たり前の事ですが相場よりも坪単価が安ければ何か?あると思って下さい。

その何か?をカバーしようとする・・・と

①知恵や発想で解消できる事(費用が発生しない)と

②敷地に関する工事が出てくる事(費用発生)があり、

後者の場合は 無論、総予算も膨らんでしまう訳です。相場より単価の安い土地+外構工事が結局高くつくという事に成りかねません。

敷地の方位で暮らしやすさが決まる

人気!南入りの敷地で気をつけること

折角購入した南入りの敷地、南側に庭を配して明るいリビングにしたいですね。

ただ敷地の条件にもよりますが気をつけて頂きたい事をお話しておきます。

ひとつめはプライバシーの確保。

前面道路との位置関係、距離南側リビングの大きな窓とのです。

目隠し塀を設置したり、ワンクッションになる庭を配して前面道路との距離を離したりと、何かしらの策を設計の段階で考えましょう。

ふたつめは強すぎる夏の日差し。日射遮蔽の策、庇など対策が必要です。

北入り敷地はマイホームには向いてないの?

同じエリアの同じ広さ形だとすると、一般的には坪単価が安いのは南入りより北入りの敷地です。

なぜか?2つを比べると北入り敷地は人気がないからに他なりません。

日本人は南向きが大好きです。(冗談はさておき) 実際は南入り、北入りのその一点だけを取っての話などできません。

その敷地にどんな住まいが建てれるのか?を考えなければ答えは出ないと思っています。

街なかであれば隣地の状況でも大きく関わってきます。

そして北入り敷地の場合大きなポイントは南、もしくは南東に庭が取れるか?です。

敷地の形状、大きさ、そこに駐車スペース住宅の間取りプランを収めてみる、その上で南側に庭を配する事ができれば心地よい暮らしに向けて一歩前進です。

敷地と前面道路の関係(基本)

建物を建てる為の敷地は4m以上の幅員がある道路に接していなければいけません。(4mに満たない道路に接している場合は、その道路中心線から2m後退したラインが境界線になります。)セットバックとも言います。

そして、接していなければいけない辺の長さは2mです。

逆に2m接していれば良いのです。と言う事で旗竿敷地なるものが存在するのです。

旗竿敷地はどうなの?(北陸編)

北陸は1世帯当たりの自家用車の所有台数が高いところ、おまけに雪が積もる。

言わんとする事は車の出し入れは毎朝、毎晩の事間違いなく夫婦げんかの元になります。

ホントは、旗竿地ではなく整形地が良かったのですが、予算的に無理だったので旗竿地にしました。

ですがやっぱり奥の家は失敗でした。

四方を家に囲まれていて圧迫感があるし、いつも監視されてる感じがします。

どの部屋に居ても常に人の気配を感じて落ち着かない。

 

分譲旗竿敷地の真ん中を買いました。

車を2台分の駐車スペースは、土地も戸建分譲でもみつからず、仕方なく旗竿地になりました。

旗竿地の価格や、固定資産税は安いと言われてますが、全部がそうではありません。

地域や、購入時の地価、その他の条件で安くはない旗竿地もあります。

車の為の旗竿地でしたが、両側の家に気をつかい、ほとんど乗らなくなりました。

結局、使ってない何十メートルの土地の土地代と、固定資産税を払い続けています。

 

旗竿敷地は、おススメしません!車の所有がこの先を見据えても1台限りであれば話は別です。

但し旗竿の旗の部分が50坪以上ある時は再考の余地ありです。

前面道路の幅員要注意

金沢の街なかで土地を探す場合。こんな条件の良い地域で何でこんなに安いの?ってことは良くあります。必ず現地を確認してください。

相場より坪単価が明らかに安い時は要注意です。

前面道路が4mを切っている事が多いです。

地方都市(金沢)は車社会です、車は生活必需品です。

前面道路の幅が4mあれば問題ありませんが、それ以下の場合は車の出入りがしにくくなってきます。

道路に対して垂直に駐車できるというのが、出入りしやすい駐車スペースの配置です。

敷地に余裕のない時は、敷地境界線(道路)に平行に駐車させるスペースの取り方もありますが、できれば垂直駐車を基本としたいところです。

将来想定される所有するであろう車の台数も含め、検討が必要になります。

【市街化区域】全ての土地に住宅が建てれる訳でない

都市計画法で(都市計画区域)と(都市計画区域外)があります。

住宅建築可能な方は(都市計画区域)。

その中に【市街化区域】と【市街化調整区域】があり、基本的に住宅が建築可能なのは【市街化区域】になります。

市街化区域の中に今度は12の用途地域が定められています。

それぞれ建築できる建物用途が規定されています。

□ 第一種低層住居専用地域

□ 第二種低層住居専用地域

□ 第一種中高層住居専用地域

□ 第二種中高層住居専用地域

□ 第一種住居地域

□ 第二種住居地域

□ 準住居地域

□ 近隣商業地域

□ 商業地域

□ 準工業地域

□ 工業地域

■ 工業専用地域

この中の【工業専用地域】でだけは住宅の建築はできません。

住宅用地を探している人に【工業専用地域】を紹介する不動産会社もないでしょうが、最低限の知識として備えて下さいネ。

予算が厳しい時は容積率、建蔽率に敏感になる

土地からお探しの方には土地と建物合わせて○千万円という予算がある事でしょう。

こじんまりした敷地を目一杯活用して予算を有効に消化する。

予算を土地にかけるのか?上物(家)にかけるか?

その目安として例えばトータルの予算が3千万円の家づくり計画の場合。

土地には1千万円、建物その他の諸費用合わせて2千万円、このくらいの予算の比率にする事をお勧めします。

こじんまりした敷地の広さ。

建物の必要延べ床面積が判れば最低限必要な敷地の広さも建蔽率、容積率等の計算で算出できます。

ただ、現状+将来設計で増築が必要になってくる予定はないのか?も合わせて検討が必要です。

建築予定地の容積率や建蔽率というのは、資金計画のポイントのひとつになります。

その他の注意事項

公園に要注意

お気に入りの土地の近くに公園があった!と喜んでいませんか?

小さなお子様がいる時は何かと便利な気がしますよね。

近隣の人口密度や住まわれている世代にもよりますが、あまりにも賑やかすぎる公園だと要注意です。

地域のお祭りや盆踊り、運動会など頻繁に行われているのも気にかかります。

臭気は風に乗ってやってくる。

お目当ての土地が見つかったら現地を確認。

行って見るだけでは判らない情報もできるだけ集めましょう。

町内のゴミ収集場所も要チェックのひとつ。

季節の風に臭気が乗ってやってくる。(住んでみて気づくでは遅いですね)

近所のラーメン屋のとんこつのにおいが生理的に合わなかった。(毎日の事ですもんね)

町はずれだと鶏舎、養豚場、牛舎・・・。

金沢も町はずれだと肥溜めが子供の頃はあったなぁ

気をつけよう!離れていても風に乗ってやってくる臭気

ネット公開前の土地情報を探すには(金沢市近郊編)

基本ネット上で公開されている物件が表に出ている情報の全てです・・・不動産会社Aさん

表に出ていない情報というのは無いとのこと。

ただその前段階の話と言うのは個々に持っているはず(持っている不動産屋さんは)それもタイミングですが 金沢近郊で近年見受けられるのは宅地を造成して数区画~売りに出している。

私の自宅の近燐でも田畑を宅地に替えていると言う印象です。

あとは団塊の世代の方々が最初に根を下ろした住宅街、築30~40年経過した住宅が空き家となり、それが2軒、3軒と連なって解体。

そこを改めて更地にして売りに出す。

不動産屋Bさん曰く。目当ての土地の近隣の不動産屋さんを巡るよりも、田畑を買って宅地造成やミニ開発を行っている会社に行った方が、成形な土地を探している人には良いとのことです。

本当に住みたいと思う土地に巡り合うには

土地探しをして最終的に購入に至るまでの道は大きく分けると二つになります。

①本当に住みたいと思える土地に巡り合う

②何らかの妥協をして土地を購入する。

探し始めたその時点で完璧な物件に巡り合うのは稀(まれ)であると思った方が良いです。

(すべてはタイミング次第ですが)すべての条件をクリアしようとするのであれば、腹を括って時間を費やして探す覚悟が必要になります。

長い間住むことになるのですから、二年や三年くらいかけてもイイ、というくらいのある意味、開き直りです。

しかしタダ待つだけでは難しいのです。

何よりも小まめな情報収集、良い条件の土地情報には競争相手も多いということをお忘れなく。

②何らかの理由で妥協するとは書きましたが、お勧めは(妥協とは言わず)要望の80~90%が叶えば良しとする、です。

その際、要望には優先順位をつけておきましょう。

情報を客観的に整理する為にも必要です。

いくつもある情報に惑わされず、優先順位だけは見失なわない様にしましょう。

金沢で土地探し まとめ

土地+マイホームの建築予算を組む場合、土地選びには全体予算を左右する大きなウェィトがかかってきます。

ライフライン(上下水道・電気・ガス)、地盤のよしあしで思わぬ出費がかさむことがあります。

ここにあげたポイントを抑えることで、思わぬ出費を抑えることができます。

暮らしやすい敷地の方位も参考にしてください。

本当に住みたい土地にめぐりあえることは稀です。

土地探しのこだわりには優先順位をつけ、80%の思いが叶えば良しとすることで、素敵なマイホームを手に入れることができます。

土地探しからご相談にのる事で、思わぬ出費を抑えることができます。

 

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