予算をコストダウン注文住宅・マイホーム建築費の値引き交渉術

2019年7月13日

● マイホーム・注文住宅 建築費の値引き交渉術、予算をコストダウンできます。

 

こんにちは、進藤裕介(しんどうゆうすけ)です。

住宅のトータルプランニングに優れた建築士、設計事務所なら建築費の価格交渉ができます。

マイホーム、注文住宅(新築一戸建て)を建てる時、工務店やハウスメーカーから建築費用の値引きを引き出すことができます。

工務店で建ててもハウスメーカーに依頼したとしても、予算オーバーしないで注文住宅を建てれます。

マイホーム・注文住宅 建築費の値引き交渉術で予算をコストダウンできます。

目次

家族全員笑顔で生活できます。

自分達の予算では厳しいのは十分理解していました。

一生一度の大きな買い物に妥協はしたくないという思いもありました。

最初のプランで私達の要望を盛り込んでもらっていてとても気に入りました。

このままでお願いします!と言ってしまいそうになりました(笑

予算は少しオーバーしましたが、長い目で考えれば、妥協できる範囲でした。

無事完成し家族全員笑顔で生活しています。

 

見積りを見て、工事費一つをとっても、工務店によって、それぞれこんなに値段に差があるなんて、びっくりしました。

競争意識を持ってもらうという事の大事さがよくわかりました。

営業マンや宣伝費等を使ってない工務店を選ぶだけでは、ここまで落とせないのかもしれないとも思いました。

 

打ち合わせの初期段階で、進藤さんから住宅取得にかかる総費用について詳しく説明がありました。

住宅取得にかかる総費用

・建築工事費・・・○○○○万プラス消費税8%

設計図面に明示される内容すべてが含まれる。

びっくりしたのは、外構工事やカーテン工事、エアコン工事(全部)が含まれていること。

大変良心的な話だと思いました。

他の某建築事務所のHPを見たら、外構工事、カーテン工事別って書いてあったし、ハウスメーカーのチラシなんかでも、外構別がほとんどだったので、それが当たり前だと思っていたけど。

・設計監理料・・・工事費の○%

・地盤調査費・・・表面波探査法 約○万

・建築確認申請費用、完了検査費用

・解体工事費・・・坪○万円くらい

・仮住まい費用・・・工期5,6ヶ月プラス敷金、礼金で家賃10ヶ月分。

・引っ越し代・・・有名どころから3社くらい見積り

これも相見積りの結果、かなり支出を抑えることができました。

・滅失登記費用 土地家屋調査士報酬料

設計士さんが紹介してくれた土地家屋調査士。すごく良心的です。

・請負工事契約書の印紙代 15000円

・建物表示、所有権保存登記費用 土地家屋調査士報酬

・地鎮祭、上棟式費用

・融資手数料

・火災保険料

などなど書いてありました。

ほとんど進藤さんの予想通りで、設計士さんは、設計だけでなく、住宅のトータルプランニングも優れてなくてはいけないんだということがわかりました。

というわけで、建築家っていうと、家を建てる前は、自分は設計監理だけが仕事だろうと思っていたのが(進藤さん、失礼!)、そうではないと言うことが分かりました。

 

注文住宅の設計、その実務の中で、交渉の際に使っているポイントをまとめています。

マイホーム購入検討中の方、将来持ちたいとお考えの方に是非、読んでいただきたい情報です。

また、既にマイホームをお持ちの方にも読み物としても、面白い内容を目指してます。

マイホームは誰もが見る人生においての「夢」の一つです。

みんなが手に入れることができるとは限りません。

そして、決して安い買い物ではありません。

材料のひとつひとつをとっても、だれもがわかる明確な価格や定価がある訳ではありません。

材料に明確な価格がないので、完成する住宅の価格が 「ブラックボックス」となっているのは当然といえば当然です。

この記事をお読みになり、ヒントとして活用する事によって、人によっては数百万円以上の価値を生む可能性があります。

予算・建築費用を抑えてマイホームを建てれます。

大手不動産サイト ホームズによると、家を購入された方の6割が、家賃を払うのがもったいないという理由で家を建てています。

あなたも家を購入するときは、できれば、建築工事費を安く済ませたいと思っているはずです。

では、どうすれば、建築費用を抑えてマイホームを建てれるのか?

ローコスト系のハウスメーカーの家

家を建ててもらう依頼先にも、ハウスメーカー、工務店、ビルダー、ゼネコンなど呼び名だけでも、いろいろあって迷ってしまいます。

ここでは、少し両極端な話になるのですが、ハウスメーカーが大量に建てる家と、地場の工務店の家づくり、このふたつを比較しながらお話しさせて頂きます。

工務店とは、地場に根付いて、TVや新聞の広告を使わない、営業のセールスマンを使っていない会社とします。

年間の着工棟数が、多くとも20棟くらいの工務店。

それとは対照的に、年間100棟以上販売するようなハウスメーカーで建てる家は、こだわりのある方向きではありません。

無垢フローリングや珪藻土などのオーガニックな素材の使用をリクエストしても、彼らは使いたがりません。

なぜなら、自然素材は、施工後のクレームが多いからです。

クレームの少ない、工業製品である建材で作った方が、施工時の手間も掛りません。

アフターメンテナンスで職人が駆り出されることも少ないのです。

あなたが自然素材を使いたい!ということは、ハウスメーカーにとって、レストランでメニューにないオーダーをするようなものなのです。

無垢のフローリングや漆喰の塗り壁は、レストランのメニューには載ってないのです。

ハウスメーカーと、ひとまとめにしていますが、これもローコスト系と高級志向系に分かれています。

最近は、薄利多売、ローコスト系のハウスメーカーが着工数を伸ばしています。

彼らは、TVのCMを使って大量のお客様を展示場に連れてきます。

工業製品の建材を、メーカーから大量に安く仕入れ、大量の棟数をこなしています。

限定した仕様の建材を大量に安く仕入れることで、坪単価の安い家を建てれるのです。

ですから、大量に安く仕入れた建材以外を使うとなると、途端に金額もアップします。

無垢材や珪藻土を使いたいとなると見積り金額が、跳ね上がります。

ローコストが売りのハウスメーカーの住宅は本当に安価に抑えられています。

あの価格なら消費者が飛びつくのも無理はないと思います。

そこと対局にある、こだわりの家づくりを求める人は、ほんのひと握り、少数派です。

ハウスメーカーの家づくりしか知らずに家を建てる方もいるでしょう。

工務店か?ハウスメーカーか?で迷った上に決断される方もいるでしょう。

この先読み進めて頂くと、ローコストハウスメーカーを選ぶ方は、何であなたの家の価格が安価なのか?が判ります。

工務店を選ぶ方は、こだわりの家づくりを、建築コストを抑えてできるようになります。

マイホーム・注文住宅は間取りで予算を抑える事ができます。

正形な間取り

住宅の平面が正方形に近いほど、外壁周長は短くなり外壁の施工面積が小さくなります。

敷地との兼ね合いもありますが、プランをコンパクトにまとめて正方形に近い形状とすることが、注文住宅の建築予算を抑える最も大きなポイントのひとつです。

水周りをコンパクトにまとめる

プランニングの際、水周りをコンパクトにまとめることで、配管の長さも短くなりますし、メンテナンス性もアップします。

1、2階のトイレ、洗面も上下で揃えるとイイですね。

なにより奥様の家事労働が軽減されます(^-^)/

間取りをコマ切れにしない

ここで言う、コマ切れの家とは、個室(プライベートルーム)を幾つもくっ付けた家とご理解下さい。

総じて家を建てる際の建築費は延べ床面積で決まります。

予算1,500万で延べ面積100坪の家を建てたい!は、ありえませんね^^

限られた床面積をどう使うかが、大きなポイントになってきます。

どうしても必要なプライベート空間は、できる限り小さくまとめて、その分をオープンな空間に費やす。

個室を減らすこと、間仕切りを少なくすることは、注文住宅の予算を抑えることに大きく繋がります。

家全体がワンルームのような家は、工事費にも優しい家になります。

追記:広く感じる家というのは、家族の集まるリビング空間にゆとりのある家です。

述べ床面積の数字が大きくっても小さな個室の集まりであっては、中で生活しているときに広さ(ゆとり)を感じる事は出来ません。

廊下は最小限

動線となる廊下もコンパクトに、ワンルームに近い家であれば、延べ床面積を抑えることができます。

子供部屋は寝るだけ

お子様の個室が本当に必要なのは何年あるでしょう?

彼ら彼女たちが巣立った後は、ほとんどが物置部屋になってしまってます。

その現実を踏まえると、たかが数年の為にひとりに6帖の個室は必要ないかもしれません。

間仕切り壁をとっぱらい、ベッドをカーテンやロールスクリーンで囲うだけでも就寝スペースは設けれます。

あなたに柔軟な発想があれば、間仕切り壁を最小限にすることができ、施工面積を抑えることができます。

おのずと、建築費を圧縮できますよ^^

和室は必要?

和室の造作は手間のかかる施工になります、ゆえにコストは割高です。

畳でゴロンとなりたいから!

やっぱり畳の部屋は落ち着く~

和室を要望される方の一般的な要望理由です。

あくまでもコストダウンってことで言うと、和室の造作や真壁は割高になります。

予算に余裕のある場合は、ゴロンとなりたいからって事で、和室を設けるのもイイでしょう。

和室を必要とする様式、作法・・・お茶だとか仏間だとかがありますね♪

和室を否定している訳ではありません。

本気でコストダウンを考える場合、和室が本当に必要か?を考えてみましょう。

マイホーム・注文住宅のコストダウン、流通の合理化で値引を引出す。

信頼のおける地元の工務店に依頼する

大手のHMやフランチャイズの工務店より、先に出ている経費をグーンと抑えています。

永いお付き合いになるので、竣工後のメンテナンスも軽快なフットワークで対応してくれる、地元の工務店が良いでしょう。

・入札して3社見積をとる、入札にかける

・カタログ価格に惑わされない

住宅設備機器に定価はあって無いようなものです。

メーカーにこだわらないのであれば、工務店のお薦めも聞いてみる。

住宅設備機器(便器、洗面、ユニットバス、システムキッチンなど)、については国産だけでもいろんなメーカーが存在します。

各社、カタログに価格が明記されてます、定価ですね。

実際に工務店が仕入れる価格があって、そこにすえ付ける人の人件費費を乗せて工事費となります。

この工務店が仕入れる価格を住宅業界では、仕切り値、なんて言ったりします。

そこには公式が存在しておりまして(笑)

仕切り値 = カタログ価格 × 掛け率(〇〇%)

この掛け率が、ブラックボックスになっているのですが、工務店とメーカーもしくわ中間に入る商社の関係によって決まってきます。

工務店の言う「T社よりI社のユニットバスなら安く仕入れできます!」ってのは扱うメーカによって掛け率が違っているからです。

メーカーによって掛け率は違うものの、常時バーゲンセールのような数字になっています。

特にメーカーにこだわらない場合、工務店のお薦めメーカーに、乗っかってしまうことも注文住宅の建築予算圧縮に繋がります。

工事種目を減らす

職人さんの種類が増えるということは、工程が増え工期も延びます。

工事期間中の変更は避ける

木造在来工法だと40坪~50坪でざっくり工期は4ヶ月くらい。

その工期が延びるという事は、そのまんま経費が上乗せになってしまいます。

作業の手戻りになる変更は、出来るだけ避けましょう。

工程管理はだんどりです。

工務店というより現場監督の腕の見せ所でもあります。

木製建具、既製品をつかう

オリジナル、製作モノの内部の木製建具は味があってイイものです。

しかしコストを下げなくてはって事とは、相反します。

製作モノの場合、建具枠や額縁を大工さんが造作します。

そこに建具屋さんが作った建具を収めます。

既製品の場合は、建具枠も額縁、もちろん建具自体も工場でつくられた建材です。

現場に搬入されたものを大工さんが建て込むだけです。

(いろんな建材メーカーがあります有名処で、パナソニック、ダイケン、トステムetc)

マイホーム・注文住宅の仕様・機種変更で値引き交渉できます。

玄関タイルは貼らない

マイホームの建築費用をコストダウンするには、潔さが必要です。

どうせ下足で汚れる場所だから、ホースで水が撒けてお掃除しやすい方がいい。

タイルだと目地の汚れが気になるので、モルタル仕上げにして下さい。

見栄っ張りな北陸人の思考

「玄関はその家の顔、タイルくらい貼っとかんなん、カッコつかんがいね~」

自分達の住まいです。ライフスタイルに合せて、本当にいる?要らないを考えましょう。

建築費は詳細な項目の積み重ねです。

塵も積もれればでヤマとなる!頑張りましょう!

節のある木材

「日本人建築は繊細過ぎる」っと常々思っています。

良い所でもあるのですが。

目に見える部分は無節、白木じゃないと嫌だ!なんて

言ってたらコストは上がるばかりなり。
節があろうが無かろうが、木の持つ物質的な性能はなんら変わりません。

アルミサッシは既製サイズを使う

大きな開口も、既製サイズの組み合わることで対応できます。

天井高さを下げる

現代住宅の居室の天井高さは、ほとんどが2.4m(±0.1m)の中にほぼ90%が収まります。

そんな中で、現存する町屋建築の和室の天井高さは、古いほど低く2.1mくらいの物もあります。

暮らしのスタイルが畳に座るから、椅子に座ると変化し、日本人の平均身長も高くなったこと等が、天井が高くなってきた理由だと考えられます。

金沢にも古い町屋があちこちに残ってます。

そこを訪れた時に感じる、心地良さや落ち着いた雰囲気。

日本人の持つDNAに訴えかけて来ている気がしますね~

個人的には、高すぎる天井は、成金趣味っぽくって品が無いと思っています。

そして建築基準法上の居室の最低天井高さも2.1mです。

仮に天井高さを2.4mから2.1mにすると、内壁の施工面積は12.5%ダウンし、部屋の容積も12.5%ダウンします。

容積の縮小は、冷暖房の光熱費、ランニングコストを縮小する事にもなります。

勿論、この少し低めの2.1mには、圧迫感を感じる方もいるでしょうから、古い町屋を覗いてみてから決めると良いでしょう。

住宅形状の単純化で建築予算を落とせます。

片流れの屋根

木造の屋根形状として、大別すると、切妻、寄棟、片流れがあります。

木造の場合、陸屋根は雨の多い、冬に雪も降る北陸では避けたいところです。

その中で最もシンプルな形状の片流れ屋根。

ただ最も一般的なのは切妻ですね。

そこで単純に切妻と片流れを比べて見ます。

屋根面積(例:6m×8m)同じだとします。

棟、切妻=8mが必要になります。片流れ=0m

軒樋、切妻=8m×2本、片流れ=8m×1本

縦樋、切妻=高さ(仮に6m)×4本、片流れ(同じく6m)×2本

結果、切妻の方が、棟(8m)、軒樋(8m)、縦樋(12m)増額となります。

※排水経路の桝、配管も増えますが、今回はGL上だけの比較とします。

寄棟は棟の長さが更に増えますし、形状も切妻より難しくなります。

片流れは、単純でキレイ、樋の長さも減少します。個人的な主観も入っています^^

施工面積の縮小

根本的な事ですが平面計画の延べ床面積を減らす、建物の高さを押さえていく事が最も合理的な
コストダウンへの近道です。

俗に言う坪単価を小さく(安く)する事には限界があり、そのまんま住宅性能を落とす事に繋がります。

「寝室は8帖くらい、子供部屋は6帖くらい欲しいかな?」

的なご要望もよく耳にするのですが、改めて良く自分達の生活を、省みて本当に必要なスケールを考えることが必要になってきます。

経済的な梁スパン

木造軸組み構造の場合、梁を架ける方向の離れ(スパン)が4.55m(2間半)を超えると、間に柱を設けるのか、梁の断面寸法をアップしなけらば、安定した構造体となりません。

平面計画を単純な形にし、無理な大空間は作らない事が、流通量の多い経済的な構造部材を使い、柱・梁の本数も減らす事に繋がります。

壁の位置を上下で揃える

1、2階の壁の位置を上下揃える事で、2階の壁を受ける為の横架材を1本減らせます。

2階床梁と兼用できます。

小さい事からコツコツと的なことです、見積はその積み重ねです。

平面計画を単純にする、スッキリさせることは、構造体もバランス良くスッキリします。

そんでもって経済的にもスッキリ!

住宅設備、電気、機械設備で値引きを引き出せます

ユニットバスは1616サイズがお得

1616サイズは1坪タイプです。

このサイズのユニットバスが最も多く世間に出回っています。

どのメーカーも作っています。

種類も豊富です。

と言う事は、カタログ価格 × 掛け率 = 仕切り値

市場の原理で自然と、掛け率の値引き巾が大きくなってきます。

追記:先日も某メーカーの1317タイプ(0.75坪強)の仕切り値より、ワンランク落としはしましたが、1616タイプの方が、見積金額が安くなりました!

住宅設備機器(UB、キッチン)のグレードを下げる

ユニットバスやシステムキッチンは、どこのメーカーも何パターンかの商品構成を持っています。

K社のキッチンで言いますと、最高級グレードのAシリーズ、高級グレードのBシリーズ、人気のCシリーズという具合にです。

基本的に3つの商品が用意されてます。

例えば、このA、B、Cはそれぞれどこが違うか?

価格は元より機能が違います。

システムキッチンを例にお話しさせて頂くと

最高級グレードAはかゆい処に手が届く、至れり尽くせりのフルオート収納

高級グレードBはかゆい処に手が届く、至れり尽くせりの収納(フルオート無し)

人気シリーズCはかゆい処に手が届く、収納(フルオート至れり尽くせり無し)

そして更にそのA、B、Cの中にも、また扉の仕上の違いでランクがあります。

傷のつかない仕上カラー10色から、お選び下さいのaタイプ

傷のつきにくい仕上カラー7色から選べるbタイプ

人気カラー3色から選べるcタイプ

普通に使って何の支障もないキッチンしか、販売してないはずです。

これらの機能、仕上げの差が、大きく価格に反映しています。

LIXIL製品で統一すれば値引きを引き出せる

せっかくのマイホーム、キッチンはクリナップ、ユニットバス・トイレはTOTO、サッシはYKK、床のカラーフロアや家具はパナソニックなどと、こだわりのあるメーカーをセレクトしたくなるものですが、それらをLIXILで統一すると値引き率が大きくなります。

LIXIL自体、元はキッチンならサンウェーブ、ユニットバス・トイレはイナックス、サッシはトーヨーサッシなどトップメーカーの集合体です。

バラバラのメーカーから商品を納めてもらうと、経費や運搬費がそれぞれに発生します。

ひとつのメーカーに集約することでそれらが圧縮できる分、値引き幅が大きくなります。

造り付け家具は簡単な収まりにする

造り付けの家具については家具職人でしか扱えないような収まりにしてしまうと金額はUPします。

できるだけシンプルな収まりにして、大工さんの仕事にしてしまう方が、コストダウンになります。

あと、家具の建具だけ建具工事、あとの造作は、大工工事なんて手もあります。

ほんとにそこにオリジナルの1点ものが必要かを考えて、造り付けを減らし、家具ショップでみつけるって事も、コストダウンするには重要です。

コストの高い順に並べると

家具工事で作る>建具は建具工事、造作は大工工事>大工工事>家具ショップで探す。

使い分けしましょうね!

不要なモノは置かない

住宅を設計する際の、延べ面積に占める収納部分の割合は、ざっくりと2割くらい。

モノを上手く処分できる方であれば、この20%を縮小する事ができます。

単純計算20%→15%、仮に述べ床面積40坪だとすると、5%で2坪の削減って事は、100万のコストダウン♪

落葉樹を植える

夏は日射を遮り、冬は日射を得る

目に映る緑は心地よい

土地選びでマイホームの総予算を落とせます

土地にお金はかけない

ライフスタイルや家族構成から、その家族に必要な住まいのボリューム(延べ床面積)が見えてきます。

全体資金計画の中で、土地をアバウトに考えていると、建物に大きく響いてきます。

そのボリュウムが収まるだけの土地を探しましょう。

容積率、建蔽率がキーワードになります。

平らな土地

変形敷地や高低差のある敷地の方が、土地の値段は一般的には、安いです。

ただし、段差、傾斜、崖地は別工事発生の恐れがあります。

崖地に接している場合は決められた離隔を、とらなければいない事があります(法的な縛りあり)

取れない場合は間知ブロック等の擁壁を設けなけらばいけません。

敷地内に高低差がある場合も擁壁が必要になったり、造成などの土工事が出てくる事があります。

そのような敷地を避ける事はコストを抑えることに繋がります。

地盤の良い土地

地盤改良が必要な土地は少なくとも60、70万はコストアップします。

地盤の良し悪しは地盤調査で判ります。

地盤調査結果を公表している場合もあります。

土地販売業者、不動産屋さんに確認してみて下さい。

地盤調査自体の費用は¥5、6万です。

迷った時は、信頼のおける施工会社や設計事務所に、相談することをお薦めします。

その他

番外編 建ててからのコストいろいろ

土地の価格、坪単価で比べると一般的に、市街地(高い)>郊外(安い)ですが、暮らし始めて10年、20年と経過すると、いろいろとかさんでくるコストがあります。

ココ金沢市近辺で考えると、子供の高校の通学の交通費

市街地であれば、ほぼ自転車で通えますね。

郊外だとバス、電車の定期代。塾、習い事もしかり。

2人、3人とお子様のいるご家庭だとすると、チリも積もれば何とやらですね。

お父さんがチョッと飲みに出た際のタクシー代

だったり代行運転代(コレが一番大きかったりして)

これらを合せて長い間、数万円も出費し続けているようだと、何の為に郊外の土地を購入したんだろ?ってことになっちゃいます。

郊外の方が土地は安いから!と言う事で飛びつく前に御一考下さい。

コストを落としてはいけないものもあります。

安かろう悪かろうの住まいになってしまっては元も子もありません。

ひとつひとつ、コストパフォーマンスの高い建築材料を選ぶことで、メンテナンスに手がかからず、永く暮らせる住まいになります。

そんな中で住まいの骨格となる部位には、質の高い値の張る材料を使うことも必要です。

・土台はひのき、栗、ヒバ、シロアリに喰われない材を使う。

・断熱性能、気密性能はケチらない、長い目で見れば、エネルギーコストはグーンと落とせます。

・外壁、屋根はガルバリュウム鋼板がお奨め、コストパフォーマンスの高い建築材です。

注文住宅の値引き・コストダウンのまとめ

正形なプラン、コンパクトな水周り、ワンルームに近い間取り、廊下は最小限、子供部屋は寝る為のスペース、和室は不要、地元の工務店に依頼する、カタログ価格に惑わされない、工事種目を減らす、工事期間中の変更は避ける、木製建具は既製品、玄関タイルは貼らない、節のある木材、アルミサッシは既製サイズを使う、天井高さをおさえる、片流れの屋根、経済スパンで梁をかける、施工面積をおさえる、1階2階上下で壁の位置を揃える、ユニットバスは1616サイズ、LIXIL製品で統一、ユニットバスやキッチンのグレードを再考、造り付け家具はカンタンな造りにする、不要なモノは処分する、落葉樹を植える、地盤の良い平らな土地を選ぶ。

これらは値引きを引き出す為のコストダウン手法の枝葉です。

コストダウンの手法と併せて3社見積り・入札で工務店を選べば予算に収まる家づくりができます。

・その他、コストダウンだけでない、家づくりのノウハウをコチラでお伝えしています。

 

金沢市で注文住宅の設計 一級建築士 進藤裕介
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