新築一戸建て注文住宅のコストダウン、マイホーム値引きノウハウ

● 新築一戸建て注文住宅のコストダウン、マイホーム値引きノウハウ

こんにちは、進藤裕介(しんどうゆうすけ)です。

新築一戸建て、こだわりの注文住宅をコストを抑えて手に入れることができます。

工務店やゼネコンから値引きを引き出すノウハウがあります。

私は、20年以上、注文住宅の設計にたずさわってきました。

その実務の中で、工務店やゼネコンとの価格交渉の際に使っている、ノウハウをまとめています。

マイホーム購入検討中の方、将来持ちたいとお考えの方に是非、読んでいただきたい情報です。

また、既にマイホームをお持ちの方にも読み物としても、面白い内容を目指してます。

マイホームは誰もが見る人生においての「夢」の一つです。

みんなが手に入れることができるとは限りません。

そして、決して安い買い物ではありません。

材料のひとつひとつをとっても、だれもがわかる明確な価格がある訳ではありません。

材料に明確な価格がないので、完成する住宅の価格が 「ブラックボックス」となっているのは当然といえば当然です。

この記事をお読みになり、ヒントとして活用する事によって、人によっては数百万円以上の価値を生む可能性があります。

家を購入する理由

大手不動産サイト ホームズによると、家を購入された方の6割が、家賃を払うのがもったいないという理由で家を建てています。

家を購入するときは、できれば、建築工事費を安く済ませたいのです。

工務店の建てる注文住宅を安く建てるノウハウですが、ハウスメーカーで建てる家にも使える、ノウハウも含まれています。

ハウスメーカーが大量に生産する家と、地場で身近に対応できる工務店の家づくり、このふたつを比較しながらお話しさせて頂きます。

工務店とは、地場に根付いて、TVや新聞の広告を使わない、営業のセールスマンを使っていない会社としています。

年間の着工棟数、そうですね、多くとも20棟。

ハウスメーカーで建てる家は、こだわりのある方向きではありません。

と言うのは、ハウスメーカーに、無垢フローリングや珪藻土などのオーガニックな素材の使用をリクエストしても、彼らは使いたがりません。

なぜなら、自然素材は、施工後のクレームが多いからです。

クレームの少ない、工業製品である建材で作った方が、施工時の手間も掛りません。

アフターメンテナンスで職人が駆り出されることも少ないのです。

オーガニックな素材を、実際にどうしても使いたい!というのは、ハウスメーカーにとって、レストランでメニューにないオーダーをするようなものなのです。

ハウスメーカーと、ひとまとめにしていますが、これもローコスト系と高級志向系に分かれています。

最近は、薄利多売、ローコスト系も幅を利かせているようです。

彼らは、TVのCMを使って大量のお客様を展示場に連れてきます。

工業製品であるメーカーの建材を、大量に安く仕入れ、安く仕入れた材料のみ使って大量の棟数をこなすのです。

ですから、ハウスメーカーが安く仕入れている訳じゃない、お客様がメニューにない材料を使いたい!となると、途端に金額もアップします。

決まった仕様の建材を大量に安く仕入れることで、坪単価の安い家を建てれるのです。

安く家を建てたいときの、家を購入するときの選択肢のひとつです。

実際に大量の、ハウスメーカーの家が建っています。

TVのCM広告の力は如何に大きいのか!と思ってしまいます。

あなたの家づくりは、ほんのひと握り、少数派なのです。

ハウスメーカーの家づくりしか知らずに建てた方もいるでしょう。

工務店か?ハウスメーカーか?で迷った上に決断された方もいるでしょう。

どちらを選んだとしても、読み進めて頂いて、損はない内容となっています。

プランニングに関するポイント

・正形なプランニング

平面が正方形に近いほど、外壁周長は短くなり外壁の施工面積が小さくなります。

コストを抑えることになります。

・水周りをコンパクトにまとめる

プランニングの際、水周りをコンパクトにまとめることで、配管の長さも短くなりますし、メンテナンス性もアップします。

1、2階のトイレ、洗面も上下で揃えるとイイですね。

なにより奥様の家事労働が軽減されます(^-^)/

・コマ切れの家にしない

ここで言う、コマ切れの家とは、個室(プライベートルーム)を幾つもくっ付けた家とご理解下さい。

総じて家を建てる際の建築費は延べ床面積で決まります。

予算1,500万で延べ面積100坪の家を建てたい!は、ありえませんね^^

限られた床面積をどう使うかが、大きなポイントになってきます。

どうしても必要なプライベート空間は、できる限り小さくまとめて、その分をオープンな空間に費やす。

個室を減らすこと、間仕切りを少なくすることは、もちろんコストダウンに繋がります。

家全体がワンルームのような家は、工事費にも優しい家になります。

追記:広く感じる家というのは、家族の集まるリビング空間にゆとりのある家です。

述べ床面積の数字が大きくっても小さな個室の集まりであっては、中で生活しているときに広さ(ゆとり)を感じる事は出来ません。

・廊下は最小限

動線もコンパクトに、ワンルームに近い家

・子供部屋は寝るだけのスペース

本当に子供の個室が必要なのは何年あるでしょう?

その後は物置部屋になってます。

・和室は必要?

和室の造作は手間のかかる施工になります、ゆえにコストは割高です。

畳でゴロンとなりたいから!

やっぱり畳の部屋は落ち着く~

和室を要望される方の一般的な要望理由です。

あくまでもコストダウンってことで言うと、和室の造作や真壁は割高になります。

予算に余裕のある場合は、ゴロンとなりたいからって事で、和室を設けるのもイイでしょう。

和室を必要とする様式、作法・・・お茶だとか仏間だとかがありますね♪

和室を否定している訳ではありません。

本気でコストダウンを考える場合、和室が本当に必要か?を考えてみましょう。

流通の合理化・体制に関するポイント

・地元の工務店

大手のHMやフランチャイズの工務店より、先に出ている経費をグーンと抑えています。

永いお付き合いになるので、竣工後のメンテナンスも軽快なフットワークで対応してくれる、地元の工務店が良いでしょう。

・入札して3社見積をとる、入札にかける

・カタログ価格に惑わされない

住宅設備機器に定価はあって無いようなものです。

メーカーにこだわらないのであれば、工務店のお薦めも聞いてみる。

住宅設備機器(便器、洗面、ユニットバス、システムキッチンなど)、については国産だけでもいろんなメーカーが存在します。

各社、カタログに価格が明記されてます、定価ですね。

実際に工務店が仕入れる価格があって、そこにすえ付ける人の人件費費を乗せて工事費となります。

この工務店が仕入れる価格を住宅業界では、仕切り値、なんて言ったりします。

そこには公式が存在しておりまして(笑)

仕切り値 = カタログ価格 × 掛け率(〇〇%)

この掛け率が、ブラックボックスになっているのですが、工務店とメーカーもしくわ中間に入る商社の関係によって決まってきます。

工務店の言う「T社よりI社のユニットバスなら安く仕入れできます!」ってのは扱うメーカによって掛け率が違っているからです。

メーカーによって掛け率は違うものの、常時バーゲンセールのような数字になっています。

特にメーカーにこだわらない場合、工務店のお薦めメーカーに、乗っかってしまうのもコストダウンに繋がります。

・工事種目を減らす

職人さんの種類が増えるということは、工程が増え工期も延びます。

・工事期間中の変更は避ける

木造在来工法だと40坪~50坪でざっくり工期は4ヶ月くらい。

その工期が延びるという事は、そのまんま経費が上乗せになってしまいます。

作業の手戻りになる変更は、出来るだけ避けましょう。

工程管理はだんどりです。

工務店というより現場監督の腕の見せ所でもあります。

・木製建具、既製品をつかう

オリジナル、製作モノの内部の木製建具は味があってイイものです。

しかしコストを下げなくてはって事とは、相反します。

製作モノの場合、建具枠や額縁を大工さんが造作します。

そこに建具屋さんが作った建具を収めます。

既製品の場合は、建具枠も額縁、もちろん建具自体も工場でつくられた建材です。

現場に搬入されたものを大工さんが建て込むだけです。

(いろんな建材メーカーがあります有名処で、パナソニック、ダイケン、トステムetc)

仕様・機種変更に関するポイント

・玄関タイルは貼らない

潔さが必要です。

どうせ下足で汚れる場所だから、ホースで水が撒けてお掃除しやすい方がいい。

タイルだと目地の汚れが気になるので、モルタル仕上げにして下さい。

見栄っ張りな北陸人の思考

「玄関はその家の顔、タイルくらい貼っとかんなん、カッコつかんがいね~」

自分達の住まいです。ライフスタイルに合せて、本当にいる?要らないを考えましょう。

建築費は詳細な項目の積み重ねです。

塵も積もれればでヤマとなる!頑張りましょう!

・節のある材料

「日本人建築は繊細過ぎる」っと常々思っています。

良い所でもあるのですが。

目に見える部分は無節、白木じゃないと嫌だ!なんて

言ってたらコストは上がるばかりなり。
節があろうが無かろうが、木の持つ物質的な性能はなんら変わりません。

・アルミサッシは既製サイズを使う

大きな開口も、既製サイズの組み合わることで対応できます。

・天井高さを下げる

現代住宅の居室の天井高さは、ほとんどが2.4m(±0.1m)の中にほぼ90%が収まります。

そんな中で、現存する町屋建築の和室の天井高さは、古いほど低く2.1mくらいの物もあります。

暮らしのスタイルが畳に座るから、椅子に座ると変化し、日本人の平均身長も高くなったこと等が、天井が高くなってきた理由だと考えられます。

金沢にも古い町屋があちこちに残ってます。

そこを訪れた時に感じる、心地良さや落ち着いた雰囲気。

日本人の持つDNAに訴えかけて来ている気がしますね~

個人的には、高すぎる天井は、成金趣味っぽくって品が無いとおもっています。

そして建築基準法上の居室最低天井高さも2.1mです。

仮に天井高さを2.4mから2.1mにすると、内壁の施工面積は12.5%ダウンし、部屋の容積も12.5%ダウンします。

容積の縮小は、冷暖房の光熱費、ランニングコストを縮小する事にもなります。

勿論、この少し低めの2.1mには、圧迫感を感じる方もいるでしょうから、古い町屋を覗いてみてから決めると良いでしょう。

形状の単純化に関するポイント

・片流れの屋根

木造の屋根形状として、大別すると、切妻、寄棟、片流れがあります。

木造の場合、陸屋根は雨の多い、冬に雪も降る北陸では避けたいところです。

その中で最もシンプルな形状の片流れ屋根。

ただ最も一般的なのは切妻ですね。

そこで単純に切妻と片流れを比べて見ます。

屋根面積(例:6m×8m)同じだとします。

棟、切妻=8mが必要になります。片流れ=0m

軒樋、切妻=8m×2本、片流れ=8m×1本

縦樋、切妻=高さ(仮に6m)×4本、片流れ(同じく6m)×2本

結果、切妻の方が、棟(8m)、軒樋(8m)、縦樋(12m)増額となります。

※排水経路の桝、配管も増えますが、今回はGL上だけの比較とします。

寄棟は棟の長さが更に増えますし、形状も切妻より難しくなります。

片流れは、単純でキレイ、樋の長さも減少します。個人的な主観も入っています^^

・施工面積の縮小

根本的な事ですが平面計画の延べ床面積を減らす、建物の高さを押さえていく事が最も合理的な
コストダウンへの近道です。

俗に言う坪単価を小さく(安く)する事には限界があり、そのまんま住宅性能を落とす事に繋がります。

「寝室は8帖くらい、子供部屋は6帖くらい欲しいかな?」

的なご要望もよく耳にするのですが、改めて良く自分達の生活を、省みて本当に必要なスケールを考えることが必要になってきます。

・経済的な梁スパン

木造軸組み構造の場合、梁を架ける方向の離れ(スパン)が4.55m(2間半)を超えると、間に柱を設けるのか、梁の断面寸法をアップしなけらば、安定した構造体となりません。

平面計画を単純な形にし、無理な大空間は作らない事が、流通量の多い経済的な構造部材を使い、柱・梁の本数も減らす事に繋がります。

・壁の位置を上下で揃える

1、2階の壁の位置を上下揃える事で、2階の壁を受ける為の横架材を1本減らせます。

2階床梁と兼用できます。

小さい事からコツコツと的なことです、見積はその積み重ねです。

平面計画を単純にする、スッキリさせることは、構造体もバランス良くスッキリします。

そんでもって経済的にもスッキリ!

住宅設備、電気、機械設備に関するポイント

・ユニットバスは1616サイズがお得

1616サイズは1坪タイプです。

このサイズのユニットバスが最も多く世間に出回っています。

どのメーカーも作っています。

種類も豊富です。

と言う事は、カタログ価格 × 掛け率 = 仕切り値

市場の原理で自然と、掛け率の値引き巾が大きくなってきます。

追記:先日も某メーカーの1317タイプ(0.75坪強)の仕切り値より、ワンランク落としはしましたが、1616タイプの方が、見積金額が安くなりました!

・住宅設備機器(UB、キッチン)のグレードを下げる

ユニットバスやシステムキッチンは、どこのメーカーも何パターンかの商品構成を持っています。

K社のキッチンで言いますと、最高級グレードのAシリーズ、高級グレードのBシリーズ、人気のCシリーズってな具合にです。

基本的に3つの商品が用意されてます。

例えば、このA、B、Cはそれぞれどこが違うか?

価格は元より機能が違います。

最高級グレードAはかゆい処に手が届く、至れり尽くせりのフルオート収納

高級グレードBはかゆい処に手が届く、至れり尽くせりの収納(フルオート無し)

人気シリーズCはかゆい処に手が届く、収納(フルオート至れり尽くせり無し)
という具合です。

そして更にそのA、B、Cの中にも、また扉の仕上の違いでランクがあります。

傷のつかない仕上カラー10色から、お選び下さいのaタイプ

傷のつきにくい仕上カラー7色から選べるbタイプ

人気カラー3色から選べるcタイプ

普通に使って何の支障もないキッチンしか、販売してないはずです。

これらの機能、仕上げの差が、大きく価格に反映しています。

・造り付け家具は簡単な収まりにする

造り付けの家具については家具職人でしか扱えないような収まりにしてしまうと金額はUPします。

できるだけシンプルな収まりにして、大工さんの仕事にしてしまう方が、コストダウンになります。

あと、家具の建具だけ建具工事、あとの造作は、大工工事なんて手もあります。

ほんとにそこにオリジナルの1点ものが必要かを考えて、造り付けを減らし、家具ショップでみつけるって事も、コストダウンするには重要です。

コストの高い順に並べると

家具工事で作る>建具は建具工事、造作は大工工事>大工工事>家具ショップで探す。

使い分けしましょうね!

・不要なモノは置かない

住宅を設計する際の、延べ面積に占める収納部分の割合は、ざっくりと2割くらい。

モノを上手く処分できる方であれば、この20%を縮小する事ができます。

単純計算20%→15%、仮に述べ床面積40坪だとすると、5%で2坪の削減って事は、100万のコストダウン♪

・落葉樹を植える

夏は日射を遮り、冬は日射を得る

目に映る緑は心地よい

土地に関するポイント

・土地にお金はかけない

ライフスタイルや家族構成から、その家族に必要な住まいのボリューム(延べ床面積)が見えてきます。

全体資金計画の中で、土地をアバウトに考えていると、建物に大きく響いてきます。

そのボリュウムが収まるだけの土地を探しましょう。

容積率、建蔽率がキーワードになります。

・平らな土地

変形敷地や高低差のある敷地の方が、土地の値段は一般的には、安いです。

ただし、段差、傾斜、崖地は別工事発生の恐れがあります。

崖地に接している場合は決められた離隔を、とらなければいない事があります(法的な縛りあり)

取れない場合は間知ブロック等の擁壁を設けなけらばいけません。

敷地内に高低差がある場合も擁壁が必要になったり、造成などの土工事が出てくる事があります。

そのような敷地を避ける事はコストを抑えることに繋がります。

・地盤の良い土地

地盤改良が必要な土地は少なくとも60、70万はコストアップします。

地盤の良し悪しは地盤調査で判ります。

地盤調査結果を公表している場合もあります。

土地販売業者、不動産屋さんに確認してみて下さい。

地盤調査自体の費用は¥5、6万です。

迷った時は、信頼のおける施工会社や設計事務所に、相談することをお薦めします。

その他

・番外編 建ててからのコストいろいろ

土地の価格、坪単価で比べると一般的に、市街地(高い)>郊外(安い)ですが、暮らし始めて10年、20年と経過すると、いろいろとかさんでくるコストがあります。

ココ金沢市近辺で考えると、子供の高校の通学の交通費

市街地であれば、ほぼ自転車で通えますね。

郊外だとバス、電車の定期代。塾、習い事もしかり。

2人、3人とお子様のいるご家庭だとすると、チリも積もれば何とやらですね。

お父さんがチョッと飲みに出た際のタクシー代

だったり代行運転代(コレが一番大きかったりして)

これらを合せて長い間、数万円も出費し続けているようだと、何の為に郊外の土地を購入したんだろ?ってことになっちゃいます。

郊外の方が土地は安いから!と言う事で飛びつく前に御一考下さい。

※ここでご紹介したノウハウをおさえておくと、必ずやあなたの家づくりのお役に立てるものと思います。

新築一戸建て注文住宅建築費のコストダウン、あなたの懐刀としてお使い下さい。

・その他、コストダウンだけでない、家づくりのノウハウをコチラでお伝えしています。

・弊事務所で設計監理を依頼して頂くと、まだまだ値引きが引き出せます。

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